L’acquirente di un immobile in condominio è tenuto a pagare le spese condominiali maturate prima dell’acquisto e non onorate dal precedente proprietario?
COSA DICE IL NOSTRO CODICE
Premettiamo innanzitutto che, a proposito degli obblighi dei singoli partecipanti alla cosa comune, l’art. 1104 del codice civile prevede fra l’altro che “ il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”
Sembrerebbe quindi che, parlando di obblighi condominiali, il cessionario (nuovo proprietario) resti obbligato a pagare solidalmente con il cedente (vecchio proprietario) tutte le spese condominiali di qualsiasi natura maturate prima dell’acquisto.
Fortunatamente in aiuto del nuovo proprietario subentra l’art. 63 del codice civile, che – in quanto norma speciale – prevale sulla più generica norma precedentemente indicata. Il quarto comma di questo articolo stabilisce infatti che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dell’anno in corso e a quello precedente”
Pertanto il condominio potrà agire nei confronti del nuovo proprietario esclusivamente per intimargli il pagamento (in solido con il vecchio proprietario) delle spese condominiali da quest’ultimo non onorate nel biennio precedente alla compravendita. Per quanto attiene alle spese, di qualsiasi ordine e genere, anteriori a tale periodo è responsabile esclusivamente il vecchio proprietario.
SPESE PER ORDINARIA E STRAORDINARIA MANUTENZIONE
E allora, anche se in maniera limitata, il nuovo proprietario corre in tutti i casi il rischio di essere costretto a pagare spese condominiali maturate prima dell’acquisto e di cui non era assolutamente a conoscenza?
A tale domanda ha risposto la Cassazione che ha innanzitutto distinto le spese di ordinaria manutenzione (per le quali non è prevista una preventiva approvazione dei singoli proprietari) da quelle di straordinaria manutenzione (per le quali è invece tale approvazione è prevista). Partendo, quindi, da tale distinzione la Cassazione ha determinato il momento esatto in cui insorge l’obbligo di pagamento e, per conseguenza, il soggetto che deve farsene carico.
Infatti le sentenze n. 24654 del 3.12.2010 e n. 10235 del 2 maggio 2013 stabiliscono chiaramente che “le delibere condominiali con le quali sia stato disposta in via definitiva l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni , costituiscono obbligo di pagamento esclusivamente in capo a chi, in quel momento, era proprietario dell’immobile e ciò a prescindere dall’epoca di effettiva esecuzione e/o conclusione di tali lavori”.
L’obbligo del pagamento delle spese per interventi di straordinaria manutenzione nasce, quindi, a carico di ognuno dei singoli proprietari nel momento stesso in cui l’assemblea condominiale li delibera. Pertanto il vecchio proprietario, in presenza di una precedente e definitiva delibera del condominio ed a prescindere dalla data della compravendita e/o dalla avvenuta esecuzione dei previsti lavori, sarà sempre obbligato a farsi carico tali oneri.
Per quanto attiene invece alle spese relative alla ordinaria manutenzione, ove mai il vecchio proprietario non lvi abbia provveduto, il condominio potrebbe imputarne il pagamento al nuovo proprietario. Quest’ultimo – successivamente – potrà richiedere a chi gli ha venduto l’immobile il rimborso di quanto pagato, poiché la normativa prevede solo il suo obbligo a pagare solidamente (quindi assieme al vecchio proprietario), ma non quello di provvedervi al posto suo. (diritto di rivalsa).
ALTRE POSSIBILI FORME DI TUTELA
A questo punto è chiaro che il nostro codice, relativamente agli aspetti appena trattati, ben tutela il nuovo proprietario fatto salvo il caso in cui si parli di spese di ordinaria manutenzione non pagate dal precedente proprietario.
Anche a tale proposito esiste, però, la possibilità di tutelarsi completamente. Infatti già in sede di contratto preliminare (compromesso) potrebbero essere inserite precise clausole cautelative. Esempio: “solo con la stipula del definitivo rogito notarile ricorreranno, in capo alla Parte Promissaria Acquirente, tutti i benefici e gli oneri legati al pieno godimento della proprietà. A tale proposito, con esplicito riferimento agli oneri condominiali e per gli effetti di cui all’art. 63 – comma 2 – del codice civile, la Parte Promittente Venditrice dichiara sin da ora di non avere alcuna pendenza verso il condominio per contributi ordinari o spese straordinarie e che non esistono liti pendenti relative a questioni condominiali; di tanto si obbliga altresì a produrre, contestualmente alla stipula del definitivo rogito notarile, giusta dichiarazione a firma dell’amministratore del condominio. In ogni caso le parti convengono che rimane a carico della Parte Promittente Venditrice ogni spesa condominiale, derivante da deliberazioni assunte in via definitiva dall’assemblea del condominio fino alla data di stipula dell’atto definitivo, anche se queste dovessero afferire a futuri interventi di straordinaria manutenzione .”
Massimo Petina
