Cosa fare se alla scadenza del contratto di locazione l’inquilino non lascia la casa
La naturale scadenza del contratto di locazione si avvicina ed il proprietario dell’immobile (locatore) comunica al conduttore, nei tempi e nei modi previsti dalla legge, la sua intenzione di non voler rinnovare il contratto e, nel contempo, chiede la riconsegna dell’immobile.
Ciononostante il conduttore non provvede alla riconsegna e continua a mantenere il possesso dell’immobile. Cosa può fare il locatore? Egli può, ad esempio, impedire al conduttore l’uso della proprietà sostituendo a sua insaputa la serratura della porta, ovvero, al fine di impedirne il normale uso, può limitarne parzialmente la fruibilità ?
IL CONDUTTORE E’ SEMPRE UN DETENTORE QUALIFICATO.
A tale proposito va precisato innanzitutto che il nostro ordinamento giuridico stabilisce che il conduttore resta detentore qualificato dell’immobile anche se, una volta scaduto il contratto di locazione, egli continua a conservarne la disponibilità.
Ne consegue, quindi, che nel caso in cui il locatore, per qualsiasi motivo (quindi anche in caso di scadenza contrattuale), impedisca al conduttore l’accesso e/o l’uso anche parziale dell’unità, quest’ultimo – nella sua qualità di detentore qualificato del bene – avrà diritto a ricorrere alla tutela possessoria, (art. 1168, secondo comma, c.c. ) avendo subito quella che legalmente e tecnicamente viene definita “un’azione di spoglio”.
SFRATTO O LICENZA PER FINITA LOCAZIONE?
Resta quindi evidente che l’unica strada che il locatore potrà legalmente seguire per ottenere il rilascio dell’immobile, sarà quella di intimare, ai sensi dell’art. 675 codice procedura civile, uno sfratto per finita locazione o di ottenere l’esecuzione della licenza per finita locazione eventualmente intimata prima della scadenza del contratto. (la “licenza per finita locazione”, anch’ essa disciplinata dall’art. 657 c.p.c. è un procedimento che il locatore, nel timore che l’inquilino alla scadenza del contratto non lasci libero l’immobile, può attivare prima di tale scadenza. Tale licenza avrà il valore di un titolo esecutivo i cui effetti, però, potranno aver luogo solo una volta che il mancato rilascio dell’immobile si sia verificato).
OBBLIGHI DEL CONDUTTORE INADEMPIENTE
Il mancato rilascio dell’immobile alla sua naturale scadenza, ovvero al diverso termine fissato nel provvedimento di convalida del richiesto sfratto (ricordiamo a tale proposito che, una volta ricevuto l’ intimazione , il conduttore potrà chiedere al Giudice una sospensione o una proroga dell’esecuzione) determina a carico del conduttore una situazione di inadempimento contrattuale. Tale inadempienza è regolamentata dall’art. 1591 c.c in forza del quale il conduttore inadempiente dovrà continuare a riconoscere al proprietario, a titolo di risarcimento forfetario, un corrispettivo mensile pari al canone di locazione fino ad allora pagato.
Tale corrispettivo dovrà essere pagato fino al giorno della definitiva consegna dell’immobile nei modi e nei termini già stabiliti con il contratto ormai scaduto. Durante tale periodo il conduttore dovrà inoltre continuare a farsi carico di tutti gli oneri accessori legati al contratto ed alla detenzione dell’immobile. Con esplicito riferimento alle sospensioni o alle proroghe eventualmente concesse dal Giudice va ricordato che le vigenti normative prevedono che, in tali casi, il conduttore possa essere obbligato ad integrare il canone già dovuto con una indennità mensile pari al 20% del canone stesso oltre l’applicazione degli aumenti Istat.
I MAGGIORI DANNI SUBITI DAL LOCATORE.
A prescindere dal corrispettivo dovuto per il mancato rilascio dell’immobile viene fatto salvo per il locatore il diritto ad invocare e richiedere il risarcimento per i danni subiti a causa del verificarsi di tale evento. Anche tale possibilità è prevista dal già citato art. 1591 c.c. Gli eventuali danni subiti dal locatore (che potranno essere, a solo titolo di esempio, la mancata vendita dell’immobile, l’impossibilità di concederlo in locazione a terzi ad un canone maggiore, l’aver dovuto affittare un altro appartamento in attesa di rientrare in possesso dell’immobile) dovranno logicamente essere documentati e provati.
Massimo Petina