Sino a qualche anno fa un acquirente che comprava un immobile in costruzione, incorreva in enormi difficoltà – in caso di inadempienza del costruttore – nel recupero degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto. Al fine di risolvere tali problematiche già a far tempo dal 2005, con il decreto legislativo n. 122, fu imposti ai costruttori il rispetto di alcuni obblighi tesi a garantire l’acquirente eventualmente danneggiato.
Recentemente, con il Dlgs n. 14 del 12 gennaio 2019, sono stati modificati alcuni articoli del precedente decreto con lo scopo di offrire maggiori garanzie agli acquirenti di immobili in costruzione.Tali modifiche riguardano la redazione del contratto preliminare e la costituzione delle garanzie fideiussorie e delle polizze assicurative decennali che le ditte costruttrici, come già previsto dalla precedente normativa, devono rilasciare agli acquirenti. Esse interesseranno tutti quegli immobili per i quali, a decorrere dal 16 marzo 2019, verranno richiesti i permessi a costruire o verranno presentate le segnalazioni di inizio attività edilizia (Scia).
Contratto preliminare
Attraverso la modifica dell’articolo 6 del dlgs 122/2005 viene innanzitutto stabilito che tale contratto (e/o ogni altro contratto finalizzato al definitivo trasferimento della proprietà o alla costituzione di diritti su immobile da costruire) deve essere redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ne consegue, quindi, che diventa obbligatoria la stipula del contratto davanti ad un notaio il quale dovrà verificare che il costruttore abbia adempiuto agli obblighi ricorrenti a suo carico e, in particolare, che – così come già previsto dagli artt. 2, 3, e 4 del DL 122/2005 – il futuro acquirente riceva una fideiussione a garanzia del le somme versate e da versare e che il costruttore si impegni a produrre all’atto una polizza assicurativa decennale. Inoltre, a maggior tutela dell’acquirente, il notaio, oltre che alla dovuta registrazione del preliminare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, dovrà provvedere anche alla sua trascrizione presso la conservatoria immobiliare.
La fideiussione
Come anzi detto, con il dlgs 122/2005 è stato introdotto a carico delle imprese di costruzioni l’obbligo di produrre e consegnare all’acquirente, contestualmente alla stipula del contratto preliminare, una garanzia fideiussoria grazie alla quale l’acquirente, in caso di inadempienza o di fallimento del costruttore, possa recuperare le somme già versate. Tale fideiussione deve essere dunque di importo pari alle predette somme (a tale proposito e solo per chi è profano della materia ricordiamo che con la fideiussione un soggetto si obbliga a pagare un debito di altra persona). Con le modifiche introdotte con il nuovo provvedimento (Dlgs n.14/2019) viene precisato che il soggetto fideiussore (colui cioè che garantirà per gli impegni assunti dal costruttore) potrà essere unicamente una banca o un’ impresa di assicurazioni, con esclusione degli intermediari finanziari. Saranno inoltre predisposti dei modelli standard che fisseranno i requisiti minimi e le condizioni contrattuali delle predette garanzie.
La polizza assicurativa decennale
Contestualmente alla stipula del definitivo atto di trasferimento della proprietà dell’immobile, l’impresa costruttrice venditrice dovrà produrre e consegnare all’acquirente una polizza assicurativa decennale. Tale polizza, i cui estremi andranno riportati nel rogito notarile, dovrà essere stipulata ed onorata dal costruttore e dovrà garantire l’acquirente in caso di eventuali danni materiali afferenti all’immobile che dovessero verificarsi nei 10 anni successivi a partire dalla data di ultimazione dei lavori. Si tratta dei danni, compresi quelli verso terzi, conseguenti a rovina totale o parziale, oppure a gravi difetti di costruzione dell’immobile che dovessero verificarsi a seguito di errori o commessi dall’impresa nell’esecuzione dei lavori. (art. 1669 cod. civ.). Anche per tali polizze assicurativa sono previsti dei modelli standard che fisseranno i limiti e le coperture delle garanzie. Qualora alla data del rogito la polizza assicurativa non sia stata prodotta o non venga consegnata dal costruttore, l’acquirente ( e solo lui) potrà invalidare il contratto, richiederne l’inefficacia ed invocare, anche attraverso l’esercizio della fideiussione ricevuta alla stipula del preliminare, la restituzione delle somme versate nonché il risarcimento dei danni eventualmente subiti.
Massimo Petina