Per vendere o acquistare la vostra casa intendete avvalervi dell’intervento di un agente immobiliare. Ovviamante sapete che, a conclusione dell’affare, dovrete riconoscergli una provvigione, ma a tale proposito vi ponete alcune domande: l’agente immobiliare ha sempre diritto a chiedere la provvigione? In quale momento della trattativa scatta il suo diritto ad incassare la provvigione? Quali sono le misure delle provvigioni ?
L’agente immobiliare ha sempre diritto alla provvigione?
Ricordiamo a tale proposito che l’art. 1754 del nostro codice civile stabilisce che “il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare… “
Nello specifico settore immobiliare l’anitica figura del semplice “mediatore” è stata sostituita dalla moderna figura dell’Agente Immobiliare, un vero e proporio professionista la cui attività è ben disciplinata dalle normative di cui alla L. n. 39/89 e dai succsessivi D.M. 452/1990 e D.M. 26 ottobre 2011 (con Circolare esplicativa 3648/C) .
Ne consegue, quindi, che l’ Agente Immobiliare a cui vi siete affidati potrà rivendicare il pagamento dei compensi per le prestazioni operate solo se è in possesso dei requisiti minimi previsti dalle predette normative.
Quando vanno pagate le provvigioni?
L’art. 1755 del nostro codicie civile stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento…” mentrel’art. 1759 precisa che il mediatore (relativamente alla conclusione dell’affare) è obbligato a “comunicare alle parti le circostanze a lui note… e risponde dell’autenticità delle scritture”
Queste due norme stabiliscono quindi che le provvigioni dovranno e potranno essere pagate al mediatore nello stesso momneto in cui egli, avendo assolto con responsabilità a tutti i suoi obblighi, pone i contraenti nella condizione di contrarre in forma scritta (quindi a mezzo di proposte di acquisto formulate dagli acquirenti ed accettate dai venditori e/o con la sottoscrizione di validi compromessi) precisi accordi preliminari finalizzati alla stipula di un successivo atto notarile ed al definitivo trasferimento della proprietà
Responsabilità dell’Agente Immobiliare
Pertanto l’Agente Immobiliare dovrà:
- assegnare con attenzione ed in piena imparzialità un equo valore di mercato all’immobile;
- informarsi sullo stato di fatto e di diritto dell’immobile;
- raccogliere tutta la documentazione relativa alla sua provenienza ed alla piena ed esclusiva titolarità dei venditori (atto di compravendita, dichiarazione di successione, atto di donazione o di divisione ecc.),
- accertarsi a mezzo indagini catastali (visure storiche e planimetrie) della assoluta regolarità urbanistica
- verificare a mezzo di ispezioni ipotecarie l’assenza/presenza di vincoli o pesi (ipoteche, trascrizioni e/o iscrizioni ipotecarie);
- assicurarsi dell’assenza/presenza di eventuali contenziosi del venditore nei confronti del condominio
- assicurarsi dell’assenza/presenza di eventuali delibere condominiali afferenti a futuri lavori di straordinaria manutenzione;
- ricevere copia dell’attesato di prestazione energetica ed accertarsi dello stato degli impianti, ottenendo (se esistenti) una copia dei relativi certificati di conformità.
Obblighi dell’Agente Immobiliare
Completata con responsabilità questa prima fase, l’Agente Immobiliare “in piena coscienza e con assoluta trasparenza” potrà proporre a terzi l’acquisto dell’immobile e potrà fornire al potenziale acquirente, documentandola, ogni informazione utile a determinare il grado di sicurezza dell’operazione. Una volta individuato l’acquirente interessato, dovrà raccoglierne in forma scritta una proposta nella quale, oltre ai dati del proponente, dovranno essere riporati tutti i dati utili ad individuare l’immobile (comprese le eventuali pertinenze) e dovrannno essere chiaramente indicati il prezzo complessivamente offerto, le modalità ed i tempi di pagamento. Alla sottoscrizone della proposta l’acquirente dovrà inoltre rilasciare all’Agente Immobiliare (che ne diverrà custode sino alla risposta del venditore) un assegno, non trasferibile ed intestato al venditore. Tale assegno verrà rimesso nelle mani del venditore solo nel caso in cui questi dovesse accettare incondizionatamente la proposta formulata.
Nella fase conclusiva l’Agente Immobiliare dovrà informare il venditore e provvederà a consegnargli una copia originale della proposta raccolta. Perché la proposta possa essere definita “incondizionatamente accettata” occorrerà che il venditore – senza alcuna riserva – la sottoscriva per accettazione. Successivamente l’Agente Immobiliare, a mezzo raccomandata a/r, telegramma o posta elettronica certificata, dovrà darne comunicazione all’acquirente. Solo a questo punto ed a condizione che l’acquirente abbia materialmente ricevuto copia di tutta la documentazione necessaria per il buon fine dell’operazione (titoli di proprietà, visure ipocatastali, prestazione energetica ecc.), l’Agente immobiliare potrà consegnare al venditore l’assegno rilasciato dall’acquirente alla sottoscizione dell’offerta. In tale occasione il venditore, oltre a dichiarare di averlo ricevuto, dovrà dichiarare anche di accettarne l’importo a titolo di acconto e di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.).
Conclusione dell’affare e riconoscimento provvigioni.
A questo punto l’agente immobiliare ha di fatto concluso la sua attività e, fatta salva l’ipotesi dell’esistenza di una condizione sospensiva con cui le parti sottopongono la validità delle scritture e gli effetti degli accordi intercorsi al verificarsi di altri eventi (concessione mutuo, vendita di altro immobile ecc..), egli ha maturato il diritto ad incassare le sue provvigioni. Egli, infatti, ha assolto con responsabilità ad ogni obbligo: ha svolto con coscienza le indagini necessarie, ha edotto l’acquirente su ogni possibile aspetto (negativo o positivo) dell’operazione, ne ha raccolto la volontà, ha informato il venditore sulle capacità economiche dell’acquirente, ne ha raccolto la sua accettazione e, nello sviluppo della trattativa, ha avuto modo di sincerarsi – informando reciprocamente le parti – dell’identità dei contraenti e della validità delle loro firme. Da questo momento in poi egli non ha più alcun titolo per intervenire nella definizione degli atti successivi né potrà mediare futuri e diversi accordi fra le parti le quali, per loro libera scelta (e quindi non per colpa, mancanza o volontà del mediatore) potrebbero – ad esempio – rinviare la data di stipula del definitivo rogito notarile o addirittura potrebbero, volontariamente od involontariamente, non rispettare gli impegni assunti ed inficiare il trasferimento della proprietà se non addirittura far “saltare” la compravendita.
Pertanto, anche se il trasferimento notarile (rogito) non è ancora avvenuto, ovvero, anche se nella proposta formulata ed accettata sia stato prevista la stipula di una ulteriore scrittura (contratto preliminare o compromesso), il pagamento delle provvigioni al mediatore non può essere rinviato e deve aver luogo, poiché l’affare – ai sensi e per gli effetti del citato art. 1755 – può definirsi già concluso.
A quanto ammontano le provvigioni?
Non esiste una tabella provvigionale che preveda e stabilisca con precisone i parametri minimi e/o massimi dei compensi dovuti agli Agenti Immobiliari. Generalmente tali parametri vengono tacitamente determinati dagli usi ed i costumi delle diverse aree geografiche.
L’assenza di tabelle ci viene altresì confermato dallo stesso codice civile che, al secondo comma del già citato art. 1755 , testualmente cita: “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ognuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, è stabilita dal Giudice secondo equità.”
In considerazione della particolare complessità della materia relativa ai rapporti con gli Agenti Immobiliari ed ai reciproci obblighi che possono scaturire nell’avvalersi del loro intervento, consigliamo vivamente di affidarsi esclusivamente ad agenti immobiliari esperti e di comprovata serietà professionale, evitando di affidarsi ad improvvisati intermediari abusivi, che per inesperienza non sono in grado di informare e seguire correttamente i loro clienti in una operazione così delicata quale la compravendita di un immobile e che, con il loro cattivo operato, gettano discredito sulla categoria dei veri Agenti Immobiliari, la cui attività, se svolta nel modo giusto, costituisce uno dei lavori più complicati che esistano.
Massimo Petina